Francesc Quintana: “La Ley de Vivienda es populista y traerá más problemas que soluciones, porque se ha impulsado sin tener en cuenta la opinión del sector”
El CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria VIVENDEX analiza la actualidad del Real Estate en España
Francesc Quintana es el CEO y fundador de la agencia de intermediación inmobiliaria VIVENDEX. En una entrevista para El Confidencial Digital, Quintana analiza la actualidad del Real Estate en España, especialmente en relación con la nueva Ley de Vivienda y el Índice de precios, analizando su impacto y las implicaciones de la limitación de precios. También valora la transformación que está experimentando el sector y los grandes desafíos a los que se enfrenta de cara al futuro, tanto tecnológica como comercialmente.
- ¿En qué se diferencia VIVENDEX de otras inmobiliarias? ¿Cuál es su trayectoria en el sector inmobiliario, tanto en el ámbito residencial como retail?
Desde su fundación, VIVENDEX siempre ha buscado estar a la vanguardia en la adopción de todos los avances que puedan aportar valor a nuestros clientes. Hemos sido pioneros en la implementación de visitas virtuales, con nuestros primeros tours que se remontan al año 2016, así como en la digitalización de procesos como la firma electrónica.
En el ámbito empresarial, nos hemos distinguido por ser pioneros en la implementación de tecnologías para atraer clientes, destacándonos como referentes en la creación de contenido de valor. Introdujimos campañas inbound marketing y fuimos una de las primeras empresas en incorporar herramientas como un valorador gratuito y un simulador de hipotecas en nuestra web.
- ¿Cómo definiría la situación actual del mercado inmobiliario español?
Tras un 2023 muy complejo, marcado por las elecciones y la confirmación del aumento de los tipos de interés que provocó una caída en el volumen de transacciones, el 2024 ha comenzado de manera más tranquila, con un mercado que se mantiene estable y continuista.
- En estos momentos, el tema más candente en el sector es la nueva Ley de Vivienda y el Índice de precios, ¿qué valoración hace de esta ley? ¿Y de la limitación de precios?
Es cierto que es un tema candente en este momento, aunque principalmente en Cataluña, que es la única comunidad que lo ha solicitado. Esta ley busca establecer un límite en los precios de alquiler, de modo que todas las nuevas viviendas arrendadas en áreas consideradas “tensionadas” se ajusten al índice de precios publicado por el Estado, que en la mayoría de los casos supone una bajada muy considerable del precio actual de mercado. En el caso de las viviendas que ya han estado alquiladas durante el último año, solo se podrá actualizar el PVP por el IPC. Además, se redefine el concepto de “gran tenedor” como aquel propietario que posee únicamente cinco viviendas.
En general esta ley no gusta ni al sector, ni mucho menos a los propietarios, que verán muy limitada la rentabilidad de sus inmuebles. Prevemos que, a medio plazo, una parte considerable de la oferta desaparecerá, ya que los propietarios buscarán otras formas de inversión. Esto tendrá como consecuencia que las personas y familias que más necesitan acceso a la vivienda queden excluidas del mercado. Personalmente, me parece una ley muy populista y me temo que traerá más problemas que soluciones, porque ha sido impulsada sin tener en cuenta la opinión del sector
- Y en mercado de la compraventa, ¿cuál cree que ha sido el impacto de la Ley de Vivienda?
La Ley de la Vivienda está enfocada al mercado de alquiler, así que solo afecta a todos los posibles inquilinos y a los propietarios / compradores de viviendas para inversión. Ha tenido un impacto muy negativo, pues los propietarios perciben claramente que esta legislación los perjudica. Algunos de nuestros clientes están optando por comprar fuera de Cataluña, buscando un marco legal estable para evitar estar sujetos a estas condiciones. Otros, ante el aumento de oportunidades de inversión, incluso sin riesgos, están optando por poner sus viviendas a la venta. Mientras tanto, el resto mira la ley con resignación y desconfianza hacia la clase política.
- ¿Qué previsiones hace en cuanto a precios y demanda de cara a 2024?
La demanda se mantiene estable, aunque llevamos dos años consecutivos con bajadas en el número de consultas por inmuebles. Los compradores están cada vez mejor cualificados, saben lo que están buscando y han investigado sobre opciones de financiación, lo que ha agilizado los cierres. Además, las viviendas que salen al mercado al precio correcto son vendidas en muy pocos días.
Con los precios pasa algo parecido. A principios del año pasado, con el aumento de los tipos de interés y las preocupaciones sobre una posible recesión económica, se esperaba una corrección en los precios. Sin embargo, esto no ha ocurrido. En las zonas con más demanda los precios se han mantenido estables e incluso han experimentado un ligero aumento. Desde mi punto de vista, es probable que este año se repita la misma tendencia.
- ¿Cómo evolucionará el mercado de las hipotecas en España en 2024? ¿Y los tipos de interés?
Las entidades de crédito siguen queriendo dar hipotecas, sobre todo ahora que tienen un diferencial más positivo, pero quieren clientes muy solventes. Si un comprador está destinando por debajo del 30% de sus ingresos a la hipoteca, y busca financiar hasta un máximo del 80%, no debe tener problemas para encontrar financiación a buenas condiciones. Los clientes que salgan de estos parámetros también pueden conseguir financiación, pero ya no será a las mejores condiciones del mercado.
Es muy probable que los tipos de interés bajen este año. La Reserva Federal ya ha anunciado su bajada, y es probable que el Banco Central Europeo siga su ejemplo. A corto plazo, esto se verá reflejado en el Euribor y en las próximas revisiones anuales, lo que supondrá un ligero recorte en la cuota mensual de los clientes.
- ¿Qué opina sobre la controversia del reparto de honorarios en las agencias inmobiliarias y qué impacto cree que tendrá en el mercado?
En este sentido, hemos sido pioneros al redistribuir parte de los honorarios entre compradores y vendedores, no para subirlos sino para hacer un reparto más lógico entre el trabajo que se hace para unos y otros. Ahora parece extraño porque venimos de muchos años trabajando de un modo, pero no hemos tenido ningún problema. Nuestros clientes lo entienden y también valoran un buen servicio.
- ¿Cómo está cambiando la tecnología la manera en que inmobiliarias y clientes se comunican? ¿Qué tendencias tecnológicas están destacando en el sector inmobiliario?
Los clientes están adoptando cada vez más un enfoque digital y omnicanal. Actualmente recibimos contactos a través de una gran variedad de plataformas, como portales inmobiliarios, correos electrónicos desde nuestra página web, del chatbot integrado en la misma, o de redes sociales. Es esencial adaptarse a los cambios, y a medida que la Generación Z ingrese al mercado se volverá aún más importante. El uso del teléfono como medio principal de comunicación está desapareciendo.
La mejora de la computación nos está ayudando a cada vez virtualizar más viviendas, lo que permite que compradores y vendedores se ahorren visitas físicas. También se están imponiendo las reformas o home staging virtuales, renderizando las estancias para conseguir mejor impresión por parte de los clientes interesados. En poco tiempo la agenda de citas, y toda la comunicación entre las partes se hará de forma 100% digital.
- ¿Cuáles son los desafíos a los que se enfrenta el mercado inmobiliario, tanto en el ámbito tecnológico como en el de negocio?
Un reto importante al que se enfrentan muchas agencias inmobiliarias en la actualidad (aunque no es el caso de VIVENDEX) es la transición del modelo de agentes asociados (autónomos) hacia un modelo de agentes asalariados. Un modelo que últimamente está siendo muy perseguido por la Administración. Desde mi punto de vista, este cambio puede modificar las reglas del sector. En los últimos años, el Real Estate ha crecido mucho en esa dirección, y este cambio de paradigma podría acabar con muchas empresas, de forma directa o en un período corto de tiempo.
En el ámbito tecnológico, y muy vinculado con el punto anterior, esta nueva tendencia parece dirigir el sector a dos tendencias claras: por un lado, grandes empresas con presupuestos potentes de marketing y en busca de una propuesta de valor diferencial; y, por otro lado, pequeños autónomos que gestionan negocios propios, bajo el paraguas o no de una marca más global. Veremos si tanto unos como otros apuestan por la innovación y adopción de herramientas realmente disruptivas.
